Arrendamientos
Según la Real Academia Española, la palabra arrendar proviene de renta. En Derecho romano se denominaba locatio conductio al contrato por el cual una de las partes se obligaba a pagar un precio y la otra a cambio a proporcionar el uso y disfrute temporal de una cosa, a prestar determinados servicios o a llevar a cabo una obra.
En la actualidad los contratos de arrendamiento son diversos, lo cual es corolario del complejo régimen jurídico que rige en esta materia. Baste decir que, en lo que se refiere a los Arrendamientos urbanos, coexisten hasta ocho regímenes jurídicos distintos en función del tipo de arrendamiento de que se trate y de la fecha en que se ha celebrado. Además, el lugar donde esté la finca determinará la aplicación de la legislación autonómica correspondiente.
Índice
En función de su uso o destino:
- El Arrendamiento de vivienda.
- El Arrendamiento para uso distinto de vivienda.
- El Alquiler de temporada.
- El Alquiler turístico.
- El Arrendamiento de finca rústica.
En función de su régimen jurídico:
- El Alquiler verbal
- El Arrendamiento de vivienda de protección oficial.
- El Arrendamiento de vivienda subastada
- El Arrendamiento de vivienda en Régimen de Propiedad horizontal.
En función de su objeto:
- El Arrendamiento de habitación.
- El Arrendamiento de vivienda de nueva construcción o proveniente de Rehabilitación integral.
¿qué puede hacer el/la propietario/a que quiere acceder a su vivienda pero esta se encuentra ocupada o alquilada?
Cuando nos encontramos ante este tipo de situaciones, lo primero que hay que preguntarse es qué tipo de derecho se está viendo afectado, y qué marco legal se nos presenta. Ya que no es lo mismo que la vivienda esté siendo ocupada con un título que lo legitime, o sin...
1. El Arrendamiento de vivienda
El arrendamiento de vivienda está regulado principalmente por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos («LAU»), que establece las obligaciones, derechos y limitaciones de ambas partes, así como las condiciones de uso, duración, actualización de la renta, mantenimiento y subarriendo.
Quedan excluidos del concepto de arrendamiento de vivienda aquellos contratos que, por sus características y servicios adicionales (como limpieza o restauración), se consideran propios de actividades hoteleras o de hospedaje, así como otras situaciones expresamente recogidas como excepciones normativas.
2. El Arrendamiento para uso distinto de vivienda.
En este tipo de arrendamiento, el inmueble arrendado no tiene como destino la residencia habitual del arrendatario, sino otro fin, como puede ser el ejercicio de actividades comerciales, profesionales, industriales, recreativas, asistenciales, culturales o docentes, así como los arrendamientos de temporada o para el desarrollo de una actividad empresarial. Esta categoría incluye, por ejemplo, los arrendamientos de locales de negocio, oficinas o espacios para actividades empresariales.
3. El Alquiler de temporada.
El alquiler de temporada consiste en la cesión temporal de una vivienda para satisfacer una necesidad concreta del arrendatario (trabajo, estudios, ocio u otras causas objetivables), sin que exista finalidad turística.
Este tipo de arrendamiento está regulado por la LAU, en su régimen de uso distinto del de vivienda, y no está sometido a la normativa sectorial turística ni requiere los requisitos administrativos propios de la actividad turística. La duración y condiciones del contrato se pactan libremente entre las partes, sin estar sujetas a la prórroga forzosa ni a la duración mínima prevista para los arrendamientos de vivienda.
4. El Alquiler turístico.
El arrendamiento de viviendas de uso turístico implica la cesión temporal y con finalidad lucrativa de viviendas amuebladas y equipadas, ofertadas a través de canales turísticos y destinadas a estancias de corta duración.
Este régimen está excluido expresamente del ámbito de aplicación de la LAU por su artículo 5.e), quedando sometido a la normativa sectorial turística autonómica y local, que establece requisitos específicos como el registro, licencias, estándares de calidad, higiene y seguridad, y la obligación de ofertar la vivienda a través de plataformas u operadores turísticos. Además, la dedicación de una vivienda al alquiler turístico en edificios sujetos a propiedad horizontal requiere la autorización expresa de la comunidad de propietarios por mayoría cualificada, pudiendo esta limitar, condicionar o prohibir la actividad, así como establecer cuotas especiales de gastos.
5. El Arrendamiento de finca rústica.
Bajo esta tipología de arrendamiento se cede temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de una renta.
La regulación legal principal se encuentra en la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos («LAR»), que establece un marco normativo específico y deroga normas anteriores más fragmentarias. La LAR regula aspectos como la duración mínima del contrato (cinco años), la posibilidad de prórrogas automáticas por otros cinco años si no hay denuncia expresa, el precio libremente pactado (en dinero, especie o combinado), y derechos específicos del arrendatario como el tanteo, retracto y adquisición preferente en caso de venta de la finca.
6. El Alquiler verbal.
En el Derecho español, los contratos de arrendamiento pueden celebrarse válidamente de forma verbal, siempre que concurran los requisitos generales de todo contrato: consentimiento entre las partes, objeto lícito y determinado (el bien arrendado y su uso), causa lícita y capacidad de las partes.
Sin embargo, la principal dificultad de los contratos verbales radica en la prueba de su existencia y condiciones, especialmente en lo relativo al precio y la duración.
7. El Arrendamiento de vivienda de protección oficial.
Este tipo de arrendamiento implica que la vivienda cumple una función social, proporcionando un espacio adecuado para la residencia habitual y permanente de quienes cumplen los requisitos económicos y personales establecidos por la normativa de vivienda protegida. Estas viviendas están sometidas a un régimen jurídico específico que fija precios máximos de alquiler, condiciones de acceso y uso, y limita la libertad de pacto entre las partes, asegurando así el acceso en condiciones asequibles para los beneficiarios.
El incumplimiento de la función social, como la exigencia de sobreprecios, puede dar lugar a actuaciones administrativas como la imposición de sanciones o la anulación del contrato, entre otras consecuencias.
8. El Arrendamiento de vivienda subastada.
Dentro de esta tipología el régimen legal también varía en función del tipo de subasta. Tratándose de subasta de viviendas por motivos fiscales, realizado por la Agencia Tributaria, se rige fundamentalmente por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil («LEC») y la Ley 58/2003, General Tributaria.
Una particularidad de este régimen es que durante la fase de subasta, cualquier ocupación de la vivienda (incluidos arrendatarios) debe ser notificada y acreditada ante el órgano judicial o administrativo.
9. El Arrendamiento de vivienda en Régimen de Propiedad horizontal.
El arrendamiento de una vivienda en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal se caracteriza por estar regulado principalmente por la LAU y la Ley de Propiedad Horizontal («LPH»).
El arrendatario tendrá derecho al uso y disfrute de los elementos comunes del edificio (ascensores, pasillos, zonas comunitarias), conforme a las reglas y limitaciones del régimen de propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad. También puede disfrutar de anejos como garaje o trastero si así consta en el contrato.
10. El Arrendamiento de habitación.
El arrendamiento de una habitación dentro de un inmueble se caracteriza por recaer exclusivamente sobre una parte delimitada de la vivienda (la habitación), otorgando al arrendatario el derecho de uso compartido de las zonas comunes (como cocina, baño o salón). El arrendatario paga una renta y, habitualmente, una parte proporcional de los gastos de los servicios comunes.
La diferencia fundamental con el arrendamiento de vivienda completa radica en que este último implica la cesión de todo el inmueble y está sujeto a una regulación tuitiva bajo la LAU, con derechos y estabilidad mucho más definidos para el arrendatario (duración mínima, prórrogas obligatorias, actualización de renta bajo límites legales, regulación de la fianza, subrogación, etc.).
11. El Arrendamiento de vivienda de nueva construcción o proveniente de Rehabilitación integral.
El arrendamiento de viviendas de nueva construcción o resultantes de una rehabilitación integral se rigen también por la LAU, con la particularidad, en el ámbito de la Comunidad Valenciana, de la exigibilidad de licencia de ocupación en caso de obras de edificación de nueva construcción y de rehabilitación integral, debiendo el arrendador facilitar al arrendatario la licencia de ocupación, tal y como dispone el Artículo 18 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.