Respuesta al problema
Si tu vivienda alquilada presenta daños al tiempo de finalizar el contrato de alquiler debes saber que tienes derecho a reclamar su importe al inquilino.
No obstante, es importante analizar correctamente la documentación involucrada, así como recabar los medios idóneos de prueba que evidencie la realidad de esos daños y su relación con el comportamiento del inquilino durante la duración del contrato.
Explicación sencilla
En ocasiones, al finalizar un contrato de alquiler, el propietario o arrendador comprueba que el estado de la vivienda no se corresponde con las condiciones en que fue entregada.
Cuando esto se debe al deterioro normal que se produce por el uso ordinario del inmueble, normalmente, resulta inocuo desde el punto de vista legal.
Pero cuando dicho deterioro excede de aquel que se puede esperar de un uso ordinario o normal, generando gastos por daños y reparaciones necesarias para reponer la vivienda al estado que resulte adecuado al uso a que se pretende destinar, sí puede fundamentar el ejercicio de acciones legales.
Base legal y jurisprudencia aplicable
Se parte de la obligación de devolución del inmueble al término del contrato en el mismo estado en que se recibió, salvo por el desgaste derivado del uso ordinario del inmueble – Artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), y Artículos 1563 y 1564 del Código Civil.
Inicialmente podría entenderse que la responsabilidad que se exige se imputa al incumplimiento de esa obligación, que deriva del contrato.
Sin embargo, la visión que parece fundamentar realmente la reclamación en estos casos no es propiamente acreditar el incumplimiento, sino la producción de los daños reales en que consiste ese incumplimiento, imputables al inquilino.
Desde una perspectiva técnico-jurídica, podría plantearse este conflicto como una obligación de restitución in natura (devolución del inmueble en el mismo estado en que fue entregado, salvo el deterioro ocasionado por el desgaste ordinario), la cual se transforma en una obligación de resarcimiento por daños y perjuicios al no ser ya posible su cumplimiento en aquella forma, desde el momento en que la producción de los daños modifica de manera irreversible el estado del inmueble, generando la necesidad de reparación para restablecer las condiciones en que se hallaba con anterioridad a la producción de esos daños.
De ahí que deba realizarse una actividad procesal mayor por parte del justiciable en orden a acreditar esos daños, y no solo a aportar evidencia de la existencia de contrato (ej. también facturas de las reparaciones), o de que no fuera devuelto en el mismo estado en que se entregó al inicio de la relación arrendaticia, pues no necesariamente esto conlleva incumplimiento, pudiendo haber deterioros justificados por el desgaste ordinario de su uso.
Se trataría pues, de una responsabilidad contractual ex Artículo 1101 del Código Civil, en tanto en cuanto los daños se fundamentan en la existencia de la relación arrendaticia, habrían debido producirse durante la vigencia de dicha relación y provenir de la acción del inquilino; extremos estos que deben acreditarse en juicio contradictorio para la prosperabilidad de la acción.
Así las cosas, el marco legal sustantivo aplicable involucra la aplicación del régimen del Código Civil y la LAU, si se tratase de un contrato de arrendamiento sujeto a esta legislación especial.
En línea con lo anterior, la Sentencia nº 413/2022 de la Audiencia Provincial de Valencia, de fecha 14/10/2022, delimitaba con precisión qué se entendía incluido o excluido de la indemnización.
Así, se imputaba a la acción del inquilino “marcas de arañazos y raspadas” de su mascota, los producidos durante la vigencia del contrato respecto de los que no se formuló queja por parte del inquilino, los ocasionados por la suciedad de las estancias, pero no la sustitución de armariada y alicatado de la cocina, que no se consideró necesario para su restitución a estado de habitabilidad, o “el ajuste de puertas de armarios al considerar que se trata de un gasto de conservación” (FJ 2º).
Qué hacer paso a paso
En caso de que la vivienda presente daños al finalizar el contrato, el propietario puede deducir el importe de las reparaciones con cargo a la fianza, y, si esta resultara insuficiente para cubrir el importe de todos los daños, podrá reclamar la diferencia en vía judicial.
Cuándo acudir a un abogado
Si tienes una vivienda alquilada y al finalizar el contrato te encuentras con esta situación, es muy recomendable que actúes rápido y cuentes con asesoramiento profesional especializado.