Introducción
Cuando se está contemplando la posibilidad de interponer una reclamación por impago de rentas, es necesario plantearse los escenarios que según la ley pudieran determinar el cumplimiento, y consiguiente extinción, de la obligacion que se reclama en la demanda.
De ahí la importancia que tiene plantearse cuestiones como la siguiente: en un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, si el inquilino realiza obras como colocar una puerta o muebles de cocina nuevos con el consentimiento del arrendador, y posteriormente incurre en impago de la renta, ¿podría reclamar al arrendador el valor de las mejoras introducidas o hacerlas valer en pago de las rentas dejadas de abonar?
Base legal y jurisprudencia aplicable
Una primera aproximación hace plantearse varias posibles soluciones legales:
- La de que el valor de esas mejoras quedaría incorporado al inmueble por accesión y el inquilino no podría reclamarlo al arrendador, conforme a lo dispuesto en los artículos 358 y siguientes del Código Civil («CC»).
- La aplicación del régimen de liquidación de estados posesorios, que permite reclamar determinados gastos cuando la posesión ha sido de buena fe (artículos 453, 454 CC).
- La excepción material de que el valor de las mejoras no se puede oponer en pago de la renta, porque la compensación exige que el crédito a compensar sea una cantidad líquida, vencida y exigible (artículo 1196 CC).
- La de que si la renta se ha pactado en contrato como una obligación dineraria no puede ser el acreedor obligado a aceptar una prestación cuya identidad de objeto es distinta de la pactada (artículo 1166 CC). Es cierto que, a diferencia de la compraventa en la que el pago del precio ha de ser en dinero o signo que lo represente, el pago de la renta puede ser en especie (artículos 1445, 1543 CC), pero eso no quiere decir que el arrendador esté obligado a aceptar las mejoras o útiles hechos en la propiedad en pago de la renta cuando dicha obligación no se ha pactado como pago en especie en el contrato. Luego no puede considerarse cumplida esta prestación cuando falta uno de sus requisitos, que es que coincida con la pactada en contrato; pues en otro caso, podría tildarse de incumplimiento (aliud pro alio).
¿Qué dice la jurisprudencia?
En estas situaciones, la jurisprudencia sostiene que, siendo mejoras voluntarias hechas en la vivienda arrendada a iniciativa del inquilino, no existe un derecho de indemnización a favor de este sino que son de su cargo, sin perjuicio de la facultad de retirarlas al término del arriendo sin menoscabo del inmueble (SS.TS. 13 diciembre 1993 y 14 noviembre 2000, citadas por la Sentencia nº 42/2022 de la Audiencia Provincial de León, de 21/01/2022, FJ 2º – Ecli: ES:APLE:2022:135).
Qué hacer paso a paso
Para protegerse frente a este tipo de reclamaciones, es deseable que el arrendador recabe medios de prueba que le permitan evidenciar el estado en que se encontraba el inmueble arrendado, tanto al inicio como al término del arriendo.
Para ello, lo óptimo es servirse no solo de la documentación adecuada, como un contrato bien redactado y estructurado, sino también el empleo de medios idóneos que permitan registrar y hacer prueba del estado del inmueble a una fecha determinada.
Cuándo acudir a un abogado
Esta labor de documentación y prevención no es una tarea sencilla, sino que requiere de conocimientos y experiencia, así como de una técnica jurídica que proteja adecuadamente tus intereses desde fases tempranas, como la previa a la formalización del contrato.