La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) establece en su Artículo 25 en favor del inquilino derechos de adquisición preferente, el tanteo y el retracto, lo cuales constituyen un límite legal a la facultad de disponer del propietario / arrendador, aunque es importante cumplir las condiciones que establece la Ley para poder hacerlos valer de forma eficaz.
La diferencia entre tanteo y retracto se encuentra en el momento en que se manifiesta la preferencia: mientras que el tanteo se debe ejercitar antes de que la enajenación se consuma, el retracto solo puede hacerse valer cuando el dueño ya ha enajenado la vivienda.
Esto determina una de las condiciones legales para que pueda ejercitarse correctamente estos derechos, ya que, si el inquilino no ha hecho uso del tanteo al ser debidamente notificado en la forma legalmente prevista de la decisión de venta, ya no podría ejercitar posteriormente el derecho de retracto, que solo cabe en los supuestos que prevé el Artículo 25.3 de la LAU (v.gr. cuando se hubiera omitido la notificación).
Otra de las condiciones en que no procedería el ejercicio de estos derechos es que no haya sido objeto de renuncia expresa en el contrato. Ya que estos derechos, aunque son de origen legal, pueden ser excluidos mediante pacto (Artículo 25.8 de la LAU).
En caso de venta conjunta de varias viviendas del arrendador que formen parte de un mismo inmueble tampoco podría el inquilino ampararse en estos derechos para hacer valer su preferencia de adquirir frente a terceros, o cuando hubiese un retracto convencional inscrito al tiempo de celebración del arrendamiento, o un retracto reconocido al condueño, ya que estos supuestos están expresamente previstos en la ley como excepciones a los derechos de adquisición preferente (Artículo 25, Apdos. 4 y 7, de la LAU).
Pero sin duda el factor clave es que estos derechos de adquisición preferente se ejerciten en el plazo previsto legalmente, que es de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación.
Se trata de un plazo de caducidad, es decir, una vez iniciado el cómputo del plazo, este no se interrumpe, y el transcurso del término sin haberlo ejercitado determina la pérdida del derecho de forma irreversible.
Ahora bien, es importante que la notificación de la venta se haya realizado cumpliendo todos los requisitos legales, ya que de lo contrario, si la misma se omite o fuera defectuosa, no se inicia el cómputo del plazo de 30 días, salvo que quedase probado que en determinada fecha el inquilino tuvo conocimiento cabal de la existencia y condiciones de la venta.
La jurisprudencia dominante viene interpretando de forma rigurosa el inicio del cómputo de este plazo, aclarando que no comienza desde que existe la posibilidad de informarse, sino desde que la información se facilita, de modo que la mera constancia de la venta en el Registro de la Propiedad no desplaza el deber legal de notificar al inquilino, no pudiéndose iniciar el plazo para el ejercicio del retracto sino cuando el inquilino ha tenido conocimiento completo y exacto de la venta (Sentencia nº 28/2026 del Tribunal Supremo, de 19/01/2026).
Tanto si eres arrendador como inquilino, si tienes dudas sobre estos derechos de adquisición preferente lo más seguro en estos casos es contactar a un abogado para que te asesore correctamente.
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