Aspectos importantes a considerar antes de vender una vivienda alquilada
El arrendador de una vivienda alquilada con sujeción a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) puede enajenarla mediante compraventa si también ostenta el poder de disposición sobre la misma (por ejemplo, no podría si existe un pacto de reserva de dominio – Artículo 1504 del Código Civil). No obstante, con carácter previo debe tener en cuenta una serie de aspectos importantes.
La venta de la vivienda alquilada no produce por sí sola la extinción del contrato de arrendamiento cuando este sea para uso de vivienda, salvo que así se haya pactado expresamente, en cuyo caso deberá respetar los derechos del arrendatario en cuanto a la primera prórroga legal (Artículo 14, párrafo 3º, de la LAU, en su redacción dada por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo).
Pero, si no ha mediado pacto en tal sentido, el contrato subsiste, produciéndose un cambio en la posición del arrendador, que pasa a ser la persona que compra la vivienda arrendada. Esta modificación del contrato en la persona del arrendador se denomina técnicamente subrogación, y opera en virtud de previsión legal expresa por el hecho de la venta, es decir, sin necesidad de pacto con el arrendatario (Sentencia nº 553/2024 de 29 de noviembre de 2024, de la Audiencia Provincial de Valencia).
Ahora bien, si se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito bajo el régimen de la LAU en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, y no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la vivienda, no se podría hacer valer frente al nuevo propietario (Sentencia nº 731/2022, de 16 de diciembre de 2022, de la Audiencia Provincial de Málaga). En este caso, no se produciría la subrogación por el nuevo propietario en el contrato.
No obstante, en contratos suscritos bajo el régimen vigente actual, es importante, con carácter previo a la formalización de la venta, que el vendedor-arrendador se asegure de que no existen rentas pendientes de abono, dado que, desde el momento que trasmita su derecho al comprador, solo este último, en tanto nuevo propietario-arrendador, podría reclamarlas.
En este sentido, la jurisprudencia traída a colación por la Sentencia nº 316/2020, de 25 de noviembre de 2020, de la Audiencia Provincial de Guadalajara destacaba la falta de legitimación activa de la parte demandante en un proceso de desahucio al que se acumulaba la acción de reclamación de rentas, por haberse transmitido la propiedad de la finca en subasta con carácter previo a la presentación de la demanda. El nuevo propietario se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, incluido el cobro de rentas, y el anterior propietario pierde legitimación para reclamar rentas u otras acciones frente al arrendatario.
En definitiva, la venta de la vivienda arrendada no conlleva, en principio, el derecho a la terminación del contrato de arrendamiento, y la subrogación por parte del nuevo propietario, o la asunción por este último de las obligaciones y derechos derivados del contrato, es uno de los efectos jurídicos que se anudan a la transmisión de la propiedad, lo que conlleva, de un lado, el respeto a los derechos del arrendatario, pero también la posibilidad de ejercitar las acciones derivadas del contrato, como la de reclamación de rentas o la de desahucio por expiración de su plazo de duración.
Finalmente, en cuanto a la inscripción registral de la venta, para que esta pueda efectuarse debe tenerse en cuenta que la ley exige la justificación de haberse realizado la notificación, en la forma legalmente prevista, de tanteo y, en su caso, retracto, al inquilino (Artículo 25.5 de la LAU); aspecto este del que hablo con mayor detalle en la entrada: “derechos de adquisición preferente en caso de venta de vivienda arrendada”.
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