derechos del inquilino cuando la vivienda arrendada presenta problemas que inciden en las condiciones de habitabilidad, y debe soportar obras para la reparación
¿Tienes un contrato de alquiler en vigor y la vivienda alquilada presenta problemas de humedad, moho, fugas de agua o goteras?
En caso de que la vivienda arrendada presente alguno de estos inconvenientes, el inquilino tiene derecho a exigir al arrendador la realización de todas las reparaciones necesarias para restablecer las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
Estas reparaciones deben ser asumidas por el arrendador, salvo que el origen del daño sea imputable al propio inquilino.
Base legal
El fundamento legal se encuentra en el Artículo 1554 del Código Civil, el cual establece las obligaciones del arrendador, entre las que se encuentra: “A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.” (ordinal 2º).
Para contratos de alquiler de vivienda, dicha obligación emana del Artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos («LAU»), o de los Artículos 107 y 115.2ª del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para contratos a los que sea de aplicación este régimen.
Si se trata de un arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU, el inquilino tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado, si la obra durase más de veinte días. Además, si las reparaciones son urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puede el inquilino realizarlas directamente, tras comunicarlo previamente al arrendador, y exigirle el reembolso inmediato de su importe. Se consideran reparaciones urgentes las que no pueden diferirse hasta la conclusión del contrato de alquiler.
Tratándose de contratos sometidos exclusivamente al régimen general establecido en el Código Civil, el inquilino tendrá derecho a disminución de la renta en proporción del tiempo y de la parte que se vea privado si la reparación durase más de 40 días (artículo 1558.II Código Civil).
En ambos casos, podrá el inquilino rescindir el contrato si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que necesita para su habitación, o exigir indemnización de daños y perjuicios, dejando el contrato subsistente (Artículos 1556 y 1558.III Código Civil).
Ahora bien, el arrendador estará exonerado de responsabilidad cuando el origen del daño sea imputable al propio inquilino (Artículo 1563 y1564 del Código Civil), así como cuando las reparaciones correspondan a la Comunidad de Propietarios si la vivienda objeto de contrato está sometida al régimen de propiedad horizontal, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la parte arrendadora (Sentencia nº 596/2011 del Tribunal Supremo, de 29 de febrero de 2012). Sin embargo, el arrendador no queda exonerado de realizar estas reparaciones de conservación en casos de fuerza mayor (Sentencia nº 407/2023, de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 13/07/2023).
También, es de ver que el arrendador, en estos casos, tiene derecho a reclamar, a su vez, responsabilidad extracontractual a los distintos agentes intervinientes en el proceso de la edificación (promotor, constructor, proyectista, director de obra, etc.) en los términos establecidos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, cuando la causa del daño que origine la reparación sea imputable a aquellos.
qué hacer paso a paso
Si la vivienda presenta goteras o moho, causando un menoscabo en el goce pacífico de la vivienda arrendada, el inquilino debe ponerlo en conocimiento del arrendador a la mayor brevedad posible, y en caso de que el arrendador se negara a hacerlo, podrá el inquilino exigir el cumplimiento de esta obligación.
Cuándo acudir a un abogado
Si la vivienda alquilada presenta problemas de humedad afectando la habitabilidad de la misma, y existe conflictividad con el arrendador para llevar a cabo las reparaciones necesarias de conservación, consulta a un abogado especializado.