CÓMO SOLICITAR LA PRÓRROGA EXTRAORDINARIA PARA CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL EN 2026
Para los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE nº 282 de 25/11/1994) se ha aprobado recientemente por el Gobierno una nueva norma que permite a los inquilinos solicitar una prórroga extraordinaria de su contrato de hasta dos años, y beneficiarse de una limitación de la renta del dos por ciento, siempre que lo soliciten a tiempo y su contrato reúna el resto de requisitos previstos en la normativa.
Un aspecto fundamental es el marco temporal: desde el 22/03/2026, y salvo derogación o no convalidación en plazo de la norma, se puede solicitar la prórroga extraordinaria para estos contratos, y beneficiarse de una limitación del precio del alquiler del 2% para los incrementos de renta que se prevean en el periodo de 22/03/2026 a 31/12/2027.
La prórroga extraordinaria prevista en la nueva norma tiene especial importancia en todas aquellas Comunidades Autónomas que no hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado (excepto en Galicia, País Vasco, Cataluña y Navarra donde sí se ha tomado esta iniciativa). Pues, para esas zonas ya se prevé una prórroga por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (tras la reforma operada por Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda), cuya aplicación resulta prioritaria.
Si eres inquilino de un contrato de este tipo, lo recomendable es que compruebes si tu contrato finaliza antes del 31/12/2027 para saber si tienes derecho a solicitar esta prórroga extraordinaria; es decir, si antes del 31/12/2027 se cumple: el quinto año de la prórroga obligatoria (o séptimo si el arrendador es persona jurídica), o el tercer año de la prórroga tácita, o el año de prórroga extraordinaria en los casos en que resulte aplicable por vulnerabilidad social y económica.
Asimismo, para saber si se te puede aplicar la limitación del 2% en los casos de incremento de renta deberás también revisar el contrato y comprobar si se ha pactado mecanismos de actualización de la renta que haya de aplicarse en el periodo comprendido entre el 22/03/2026 y el 31/12/2027.
Fundamento legal
Esta nueva norma ha sido aprobada mediante Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán (BOE nº 71 de 21/03/2026), en vigor desde el 22/03/2026 según su Disposición Final 2ª.
Ahora bien, se trata de una norma de Derecho temporal que responde a una situación coyuntural, lo cual supone que dichas medidas (prórroga y limitación de renta) no se establecen con vocación de permanencia modificando el régimen legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que se superpone de forma temporal al régimen ordinario.
Además, esta norma está sujeta a pronunciamiento sobre su derogación o convalidación por el Congreso de los Diputados en los 30 días siguientes a su promulgación, lo cual supone que, en caso de acuerdo de derogación en dicho plazo, tales medidas dejarán de ser aplicables, rigiendo de nuevo el régimen anterior.
Se trata de un régimen tuitivo para el inquilino con el objetivo de paliar los efectos negativos del conflicto bélico en Irán que se prevén a corto plazo y que se suman a la subida del precio de alquiler.
qué hacer paso a paso
Si tu contrato de alquiler cumple con las condiciones previstas en la citada norma es crucial que actúes cuanto antes, verificando los siguientes pasos:
- Que tu contrato de alquiler sea de vivienda habitual, ya que aquellos contratos como el alquiler de temporada, el de un local comercial, la mera cesión del uso de la vivienda por tolerancia de la propiedad, o, en general, cualquier alquiler cuyo uso no sea el de satisfacer permanentemente la necesidad de vivienda, están excluidos de esta normativa.
- Que el contrato esté en vigor a fecha de 22/03/2026, y que la finalización de la prórroga obligatoria o tácita esté comprendida en el marco temporal de 22/03/2026 a 31/12/2027.
- Que la parte arrendadora no haya hecho uso de la posibilidad de recuperar su vivienda para sí, para sus familiaries próximos, o para su cónyuge, cuando exista sentencia firme de nulidad del matrimonio, separación o divorcio.
- Si se cumplen las anteriores condiciones, y salvo que hayas renovado tu contrato o hayas celebrado uno nuevo, para poderte beneficiar de la prórroga debes solicitarla, al amparo de la normativa citada.
En cuanto a la limitación del 2% en caso de incremento de la renta, solo aplica si no existe acuerdo con la parte arrendadora por el que se modifique, salvo que tenga la condición de gran tenedor según la normativa, en cuyo caso se aplicaría la limitación de forma obligatoria.
Cuándo acudir a un abogado
Si tienes dudas sobre si tu contrato reúne los requisitos de esta normativa para acogerte a estas medidas, consulta a un abogado especializado.
En SocioJurídico Legal Inmobiliario te ayudo a comprobar si estás protegido/a por esta nueva normativa, y, si procede, realizar de forma segura los pasos necesarios para aplicar estas medidas a tu situación.